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    北上廣深市中心租金回報率不足1.9% 低于紐約的4.6%
    2022-08-05 08:36:01 來源:金融界 編輯:

    導讀

    我們已連續4年跟蹤全球一線城市房價,全球核心城市的房產是投資者大類資產配置中一個重要選項,2021年我們發布的《長期抗通脹的三大硬通貨》提到,人口流入的都市圈的房子為硬通貨之一,在全球貨幣超發的時代,一線城市核心區域房產是少數能夠跑贏印鈔機的資產之一。

    我們選取紐約、倫敦等具有代表性的全球核心城市進行對比,在考慮持有成本后,以使用面積算,紐約、倫敦、東京市中心房價收入比分別為12、18、12,北上廣深分別為55、46、35、32,紐約、倫敦、東京市中心租金回報率分別為2.5%、2.5%、2.1%,而北上廣深分別為1.5%、1.8%、1.3%、1.0%。中國內地一線城市絕對房價、相對房價依然位居全球前列,全球前十大高房價城市,中國占一半。

    由于土地供給嚴重不足、優質公共資源富集以及貨幣超發,中國內地一二線城市房價并非由當地中位數收入人群決定,而是由全國高收入人群決定;加上中國居民收入統計不全、高儲蓄率、高經濟增速等情況,使得房價收入比、租金回報率不具備國際可比性。

    為了落實中央“房住不炒”,促進房地產長期健康發展,二次房改的關鍵是城市群戰略、人地掛鉤、金融穩定和房地產稅。

    風險提示:部分地區數據缺失,國際數據統計存在偏差等。

    目錄

    1 中國內地核心城市絕對房價和相對房價均居全球前列

    1.1 核心城市房價高和漲幅高是世界普遍現象

    1.2 北上深絕對房價位居世界前列

    1.3 中國內地一線城市房價收入比高,租金回報率不足1.9%

    1.4 考慮持有費用后北上廣深與國際都市相對房價差距縮小

    1.5 北上廣深房貸利率和居民房貸壓力較高

    2 1000萬人民幣能買什么房子?

    2.1 核心區能買到的住宅使用面積差距不大

    2.2 紐約和倫敦的外圍區能買面積更大的住宅

    3 中國內地核心城市高房價明顯存在泡沫嗎?

    3.1 中國內地核心城市高房價主要源于什么?

    3.2 房價收入比和租金回報率的國際可比性很差

    4 啟示

    正文

    1中國內地核心城市絕對房價和相對房價均居全球前列

    與西方相比,中國城市行政區劃內面積較大,比如北京達1.6萬平方公里,廣州、上海、深圳分別為7434、6341、1997平方公里,而東京、倫敦、紐約、巴黎分別為2188、1577、789、105平方公里。為增強可比性,我們分別選擇中心區以及距離市中心8公里左右的區域(我們將其定義為外圍區)進行比較。具體來看,北京中心區指東城區和西城區,外圍區指四環與五環之間區域;上海中心區指內環,外圍區指中環與外環之間區域;紐約中心區指曼哈頓中城和下城,外圍區指距離曼哈頓8公里左右區域;倫敦中心區指倫敦一區,外圍區指三區與四區之間。

    為保證數據口徑統一,市中心與外圍區房價數據來源于全球最大的生活信息網站Numbeo。我們通過大量搜集各國的房產中介網站公布的中心區與外圍區各個樓盤售價和租金數據驗證了Numbeo數據的合理性,Numbeo顯示2022年5月紐約市中心房價為99640元/平方米,市中心1居室房屋租金為22532元/月。作為驗證,我們通過在美國最大的房產中介網站Zillow搜集大量樓盤數據得出的紐約市中心房價和租金分別為97392元/平方米、360元/平方米/月,相差不大。此外,通過房價對比驗證,Numbeo口徑下的“非市中心房價”指的是外圍區房價。

    1.2 核心城市房價高和漲幅高是世界普遍現象

    2009年Q1-2022年Q1北上廣房價上漲超3.5倍,高于全國平均。由于新房區位逐漸外移及限價等,以二手房衡量房價漲幅更有效。全國層面缺乏二手房價數據,以新房價格計算,2010年6月-2022年4月百城新建住宅價格指數從9042元/平方米升至16193元/平方米,上漲0.8倍。根據房產中介數據,2009年一季度北京、上海、廣州房價分別為12030元/平方米、14902元/平方米、6986元/平方米,2022年一季度分別上漲到44405元/平方米、51539元/平方米、24630元/平方米,分別上漲2.7倍、2.5倍、2.5倍。其中,優質學區房漲幅達7倍以上,如北京育才小學劃片小區耕天下,2009年2月12900元/平方米,2022年5月達110201元/平方米,上漲7.5倍。

    從國際經驗看,核心城市房價高、漲幅高于其他地區是世界普遍現象。在英國,根據英國政府網站數據,1968年-2022年2月,大倫敦地區房價從0.44萬英鎊/套上漲至53萬英鎊/套,英格蘭地區從0.34萬英鎊/套上漲至29.6萬英鎊/套,全國從0.36萬英鎊/套上漲至27.7萬英鎊/套,倫敦地區房價漲幅達119倍,高于英格蘭地區的86倍和全國的76倍。在美國,1975年Q1-2022年Q1,美國、紐約市、紐約-澤西-白原分區(紐約都會區分區之一)、洛杉磯-長灘-格倫代爾分區(洛杉磯都會區分區之一)房價分別上漲8.6、10.2、13.1、22.4倍。在日本,房地產泡沫破滅前,1975-1991年東京區部、橫濱、名古屋、京都、大阪、神戶等六個核心城市地價上漲4.5倍,其他城市上漲1.7倍。

    1.2北上深絕對房價位居世界前列

    換算為可比的使用面積后,北京、上海和深圳市中心及外圍區房價均處于世界前列,但頂級豪宅價格低于國外。國際房價比較需注意統計口徑。中國內地住房面積統計口徑為建筑面積,包括使用面積、墻體占用面積、公攤面積,而大多數國家和地區是套內面積或使用面積。如中國香港采用套內面積,套內面積=建筑面積-公攤面積;美國、英國、韓國等是使用面積,使用面積=套內面積-墻體占用面積。一般而言,套內面積約為建筑面積的80%,使用面積約為建筑面積的70%。

    在中心區域,根據Numbeo數據,2022年5月中國香港以218388元/平方米位居第一,首爾以150948元/平方米位居第二,倫敦以113551元/平方米位居第八,紐約以99640元/平方米位居第十四,北京、深圳、上海分別以134796元/平方米、124458元/平方米、124113元/平方米位居全球第四、第五、第六,廣州以92699元/平方米位居第十七。換算為使用面積后,北京、深圳和上海中心區實際房價分別為192566元/平方米、177795元/平方米和177305元/平方米,超過首爾,僅次于中國香港,廣州為132428元/平方米,位居第八。但中國內地一線城市中心區的頂級豪宅單價低于國際大都市,比如紐約中心區最貴的豪宅是位于曼哈頓中城的公園大道432號,俯瞰紐約中央公園,單價約48.3萬元/平方米。而上海浦東中心區最貴的豪宅是位于陸家嘴金融區緊鄰黃浦江的湯臣一品,單價約25.7萬元/平方米,以使用面積算,單價為36.7萬元/平方米,浦西中心區最貴的豪宅是緊鄰太平湖的翠湖,單價約23.4萬元/平方米,以使用面積算,單價為33.4萬元/平方米。

    在外圍區域,中國香港以148394元/平方米位居第一,北京以76324元/平方米位居第二,上海、深圳分別以65134元/平方米、51411元/平方米,位居第七、第二十五,依然處于世界前列,但相對中心區域排名有所后移,廣州以41051元/平方米位居三十八。換算為使用面積后,北京、上海和深圳城市外圍區房價分別為109035元/平方米、93048元/平方米和73444元/平方米,位居第二、第三、第五,僅次于中國香港,廣州為58644元/平方米,位居第十六。

    1.3 中國內地一線城市房價收入比高,租金回報率不足1.9%

    以使用面積算,北上廣深市中心房價收入比分別為54、45、35、32,高于紐約的7,東京的9,倫敦的14;外圍區房價收入比均在10以上,同樣高于紐約、倫敦和東京。Numbeo只公布了全市房價收入比,我們采用Numbeo公布的房價平均數據和人均可支配收入,以及我們整理的人均住房面積計算市中心和外圍區的房價收入比。根據Numbeo,2022年5月,北京、上海、廣州、深圳市中心的房價收入比分別為38、32、24、22,外圍區的房價收入比分別為22、17、11、9,而紐約市中心和外圍區房價收入比分別為7、4,倫敦市中心和外圍區房價收入比分別為14、6,東京市中心和外圍區房價收入比分別為9、6。換算為使用面積后,中國內地一線城市實際房價收入比更高,北京、上海、廣州、深圳市中心的房價收入比分別為54、45、35、32,外圍區的房價收入比分別為31、24、15、13。

    北上廣深市中心租金回報率不足1.9%,低于紐約的4.6%、倫敦的3.2%、東京的2.8%。租金回報率是住房每年租金與售價的比值,租金回報率低意味著投資房地產的現金貼現率低。根據Numbeo2022年5月數據,在全球主要482個城市中,市中心的靜態租金回報率平均值為5.70%,中位值為4.54%,外圍區的靜態租金回報率平均值為7.46%,中位值為5.29%。其中,紐約市中心與外圍區的租金回報率分別為4.62%、5.82%,倫敦為3.23%、4.60%,東京為2.75%、2.54%,而北京、上海、廣州、深圳市中心租金回報率分別為1.49%、1.81%、1.34%、1.05%,外圍區租金回報率分別為1.61%、1.95%、1.44%、1.28%。我們使用中國房地產協會旗下中國房價行情網數據進行驗證,2022年4月年北京、上海、廣州,全市范圍的租金回報率分別為1.88%、1.68%、1.63%。

    關鍵詞: 中國內地一線城市房價收入 內地一線城市房價收入 一線城市房價 城市房價

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